„Stambena kriza danas je jednako ozbiljna prijetnja Evropskoj uniji kao i Rusija“, izjavio je nedavno gradonačelnik Barcelone Jaume Collboni. „Postoji stvaran rizik da radnička i srednja klasa zaključe da njihove demokratije nisu u stanju riješiti njihov najveći problem.“
I zaista, lako je razumjeti šta Collboni pokušava reći. Od Dublina do Milana, građani redovno troše polovinu svojih prihoda na kiriju, a vlasništvo nad nekretninama za većinu je postalo misaona imenica. Cijene stanova u velikim gradovima vrtoglavo rastu, a u nekima kirije rastu i po 10% godišnje. Ljudi su prisiljeni da žive u sve nesigurnijim i skučenijim prostorima, a broj beskućnika rapidno raste.
Kao što Collboni tvrdi, stanovanje se nalazi u srcu rastućeg političkog nezadovoljstva širom kontinentalne Evrope. Kriza pogoduje usponu krajnje desnice – što se, recimo, vidi u porastu podrške Alternativi za Njemačku (AfD) i pobjedi antiislamske Slobodarske partije u Nizozemskoj. Stanovanje je postalo glavni pokretač nejednakosti, produbljujući jaz između onih koji posjeduju nekretnine i onih koji ne posjeduju ništa, pri čemu manjinske grupe trpe najviše. Umjesto da pruža sigurnost i stabilnost, stanovanje za mnoge danas znači patnju i očaj.
Ali nisu svi pogođeni. Dok većina gubi šansu za dostojanstven život, manjina pojedinaca i institucija profitira na stambenoj krizi. Već decenijama se u Evropi odvija isti obrazac, iako u različitim oblicima: moć se prebacuje s onih koji žive u stanovima na one koji ih kupuju i izdaju radi profita.
Najvidljiviji izraz te promjene je masovno vlasništvo nad stambenim jedinicama od strane finansijskih institucija, naročito nakon globalne finansijske krize 2008. godine. Do 2023. godine, institucionalni investitori – poput fondova privatnog kapitala, osiguravajućih kuća, hedž fondova, banaka i penzionih fondova – upravljali su s 1,7 triliona dolara vrijednih nekretnina globalno, u poređenju s 385 milijardi dolara u 2008. Poticani labavom monetarnom politikom, ovi investitori vide evropsko tržište nekretnina kao izuzetno unosnu i sigurnu „klasu imovine“. U eurozoni, kupovine stambenih nekretnina od strane institucionalnih investitora su se utrostručile u posljednjih deset godina. Kako kaže jedan menadžer iz Londona: „Investitori u nekretnine s prisustvom na evropskom tržištu su kao mačke koje su se dočepale vrhnja“, jer stanovanje donosi „jače povrate uz manje rizika nego bilo koji drugi sektor“.
Nivoi institucionalnog vlasništva u nekim zemljama su šokantni. U Irskoj, gotovo polovina svih novih stanova od 2017. kupile su investicijske kompanije. U Švedskoj, 24% privatnih stanova za najam sada je u vlasništvu institucionalnih investitora. U Berlinu, 40 milijardi eura vrijednosti stanova sada se nalazi u portfolijima tih institucija – 10% ukupnog stambenog fonda. U četiri najveća grada Nizozemske, investitori su otkupili četvrtinu svih ponuđenih stanova u posljednjih nekoliko godina. Čak i u Beču, koji se često navodi kao primjer zbog svog velikog broja subvencionisanih stanova, institucionalni investitori posjeduju svaki deseti stan, a čak 42% novih privatnih stanova za najam.
Nisu svi investitori isti. Ali ako je osnovni cilj profit, rezultat može biti samo jedan: cijene rastu. Leilani Farha, bivša UN-ova specijalna izvjestiteljica za pravo na stanovanje, ističe da investicioni fondovi imaju „fiducijarnu dužnost“ da maksimiziraju prinos za svoje dioničare – često iste penzione fondove na koje se oslanjaju obični ljudi. Zbog toga koriste sve moguće taktike kako bi povećali prihode i smanjili troškove: renovikcija (renoviranje kao izgovor za povećanje kirije), zanemarivanje održavanja i uvođenje dodatnih naknada. Kada je gigant privatnog kapitala Blackstone kupio i renovirao stanove u Stockholmu, kirije su na nekima porasle i do 50%, pokazala je analiza geografa Bretta Christophersa. „Zeleni“ retrofiti pod plaštom održivosti također postaju sve češći trik.
Korporativno preuzimanje stanovanja nije nastalo niotkuda. Decenije privatizacije, liberalizacije i spekulacija na tržištu stanova omogućile su finansijskom sektoru da zavlada životima evropskih domaćinstava. Od 1980-ih u Italiji, Švedskoj i Njemačkoj, državne nekretnine masovno su prodavane privatnom sektoru. U Berlinu je, recimo, Deutsche Wohnen 2006. kupio 60.000 stanova za 450 miliona eura – po cijeni od samo 7.500 eura po stanu.
Kako su se države povukle iz direktnog osiguravanja stanova, mnoge su pribjegle tzv. mjerama s potražnje – poput liberalizacije hipotekarnih kredita. To je potaklo spekulaciju, podiglo cijene i zadužilo domaćinstva do ivice propasti. Finansijska kriza iz 2008. dodatno je otvorila vrata za investitore. Španija, Grčka, Portugal i Irska postale su lovišta za „distresiranu“ imovinu i dugove, koje su fondovi kupovali za bagatelu. Iako je kriza poharala milione života, evropska zavisnost od finansijskog sektora da riješi stambene probleme samo je porasla.
Kako je moć prešla u ruke investitora, a vlade postajale sve više zavisne od njih, tako su prava stanara erodirala. Da bi privukle investicije ili „umanjile rizik“, evropske vlade su oslabljele zakonsku zaštitu stanara, olabavile urbanističke propise i građevinske standarde, i uvele posebne subvencije, poreske olakšice i poticaje za fondove nekretnina. Najviše su nastradali – podstanari. Kirije su eksplodirale, uslovi stanovanja se pogoršali, a sigurnost života urušila. Neki fondovi direktno su odgovorni za iseljavanja siromašnijih stanara i uznemirujuće deložacije.
Finansijski akteri uspješno su sebe predstavili kao rješenje, a ne uzrok krize. Godinama guraju narativ da više investicija znači i više stanova. Blackstone, na primjer, tvrdi da igra „pozitivnu ulogu u rješavanju hroničnog manjka stanova na kontinentu“. Ali dokazi govore suprotno: veće prisustvo finansijskog sektora nije povećalo broj stanova ni stopu vlasništva, već je samo podiglo cijene i kirije.
Stvar je u tome da institucionalni investitori nisu zaista zainteresovani za izgradnju stanova. Njima ne odgovara da ponuda naraste. Kako jedan upravitelj priznaje, nedostatak stanova „nije dobar za stanare, ali je odličan za novčane tokove“. Predsjednik Blackstonea je otvoreno rekao: „U nekretninama, najveći crveni alarmi su – kapital i dizalice.“ Drugim riječima, ako se gradi previše, cijene padaju – a to njima ne odgovara.
Tamo gdje korporativni kapital i gradi nove stanove, oni su maksimalno profitabilni – i minimalno pristupačni. Gradovi poput Manchestera, Brisela i Varšave doživljavaju ekspanziju mikroapartmana, modela “build-to-rent” i zajedničkog stanovanja (co-living). Ovi proizvodi su osmišljeni da maksimiziraju profit, ali su preskupi i neprikladni za većinu domaćinstava. Think tank Common Wealth utvrdio je da sektor “build-to-rent”, koji čini 30% novih stanova u Londonu, većinom opslužuje visoko plaćene samce. Porodice čine samo 5% stanara u ovom sektoru, iako u ukupnom privatnom najmu čine četvrtinu.
I dok stanovanje izaziva razočaranje u politiku, istovremeno postaje glavni okidač za mobilizaciju širom Evrope. U oktobru 2024. godine, 150.000 ljudi marširalo je ulicama Madrida tražeći hitne mjere. Neke vlade, poput onih u Danskoj i Nizozemskoj, uvode politike za suzbijanje špekulacije. Ali kapital iz sektora nekretnina i dalje ima ključnu moć – koristi pravne rupe, lobira protiv regulacija i blokira reforme. U Berlinu su građani 2021. izglasali eksproprijaciju stanova od velikih investitora. No, pod pritiskom lobija, političari su taj proces zaustavili. Iste godine, Blackstone – najveći stanodavac u Španiji sa 40.000 jedinica – javno se protivio mjeri da se 30% portfolija institucionalnih fondova mora prenamijeniti za socijalno stanovanje.
U posljednjih nekoliko decenija, živimo u sve intenzivnijem društvenom eksperimentu: može li se pravo na dom osigurati putem finansijskog tržišta? Sada već imamo prilično jasan odgovor: ne može.
Kako su investitori ovladali tržištem, moć stanara sustavno je uništavana. Rezultat je kriza nezamislivih razmjera. I dok možemo kriviti pohlepu, ne smijemo zaboraviti da ovaj sistem funkcioniše upravo onako kako je i zamišljen. Kada je profit primarni cilj, stanovanje prestaje biti društveno dobro. U godinama koje dolaze, stanovanje će biti u središtu evropskih političkih borbi. Sada je vrijeme za duboke strukturne promjene – za povrat stanovanja iz ruku finansija, jačanje prava stanara i ponovno postavljanje stanovanja kao temeljnog zadatka države.
