Hrvatska i Zagreb imaju velik potencijal gradnje logističkih centara, ali je zbog obračuna davanja po kubičnome metru taj segment tržišta nekretnina najnerazvijeniji
Razmatrali smo kupnju zemljišta i gradnju logističkog centra u Hrvatskoj, ali takva se investicija čini teško isplativom jer se dodatne naknade obračunavaju po prostornome metru, a ne četvornom ili vezano za vrijednost skladišta. Kada dodatne naknade podižu cijenu od 20 do 25 posto, teško je postići ekonomičnost”, poručio za Poslovni dnevnik Paul Ibbotson, jedan od direktora britanskoga nekretninskog fonda Emerging Market Property. Unatoč izvrsnom položaju Hrvatske i Zagreba na prometnim koridorima logistički centri su najnerazvijeniji dio hrvatskog tržišta komercijalnih nekretnina. Skupoća zemljišta i komunalnih davanja podiže cijenu zakupa, a samim tim postajemo nekonkurentni u okruženju.
Vlada i lokalci drže konce
U međunarodnom konzultantu King Sturgeu smatraju da bi Vlada i lokalne jedinice mogle utjecati na pokretanje logističkih investicija. “Dovoljno je da se komunalni i vodni doprinos obračunavaju po četvornom umjesto kubičnome metru”, kaže Fabijan Matošević iz King Sturgea. U King Sturgeu su napravili okvirnu analizu troškova gradnje u rubnom dijelu Zagreba u usporedbi s Budimpeštom i Beogradom, koje smatraju konkurentima hrvatskom glavnom gradu. U Budimpešti se komunalna davanja za logističke centre obračunavaju prema projektiranoj potrošnji objekta, dok je Beograd izabrao jednostavniju varijantu – obračun po četvornome metru. Gradnja skladišta od 20.000 četvornih metara i 240.000 obujma u Budimpešti će se platiti 7,3 milijuna eura, Beogradu 7,6, a u Zagrebu čak 10,1 milijun eura. Da u Hrvatskoj trošak vodnog i komunalnog doprinosa iznosi i 25 eura, ali da se obračunava po kvadratu umjesto po kubiku, investitor bi uštedio 1,5 milijuna eura. Problem je u tome što su u plaćanju po obujmu skladišno-logistički prostori u neravnopravnom položaju prema ostalim poslovnim građevinama. Naime, moderna skladišta su visine od 10 do 12 metara. U toj visini na jednome četvornome metru zemljišta, primjerice, može se podignuti tri ili četiri etaže ureda koje se onda iznajmljuju po četvornome metru. Skladište se isto iznajmljuje po četvornom metru pa tu nastaje golema razlika jer ono nema etaža. Prošle je godine Ministarstvo regionalnog razvoja donijelo pravilnik prema kojem se iznad visine šest metara vodni doprinos ne mora plaćati za proizvodne i skladišne aktivnosti. Na molbu da komentiraju prijedlog obračuna vodnog doprinosa po četvornome metru odgovorili su citirajući vrijedeću zakonsku regulativu. U Ministarstvu zaštite okoliša, koje propisuje način obračuna komunalnog doprinosa, kažu da su otvoreni za sugestije i da su svjesni da regulativa za komunalni doprinos “u nekim slučajevima i nije najpogodnija, pa se stoga preispituju rješenja koja bi bila bolja i prihvatljivija.” “Nije lako odgovoriti je li prihvatljiv obračun po četvornome metru jer je teško propisati način obračuna s kojim bi svi investitori bili zadovoljni”, kažu u Ministarstvu, ali dodaju da su im svi prijedlozi dobrodošli jer se priprema novi zakon o komunalnom gospodarstvu. Naravno, napomenuli su da su jedinice lokalne uprave autonomne u određivanju zona komunalnog doprinosa i da mogu osloboditi određene investitore plaćanja.
Nedovoljni ‘popusti’
Međutim, kažu, u Zagrebu, koji je najprivlačniji za gradnju logističkih centara, jedinice obračuna određuje Ministarstvo. Tvrde da su oni napravili dovoljan ustupak investitorima. “Za proizvodne i servisne hale i skladišta iznad šest metara visine plaća se 50% vrijednosti komunalnog doprinosa”, kaže Božidar Merlin, pomoćnik u uredu za graditeljstvo. No i uz te “ustupke” Zagreba za komunalni i Ministarstva za vodni doprinos još smo nekonkurentni.
Neisplativi logistički centri
Skuplji od Frankfurta, Atene, Bruxellesa…
Zakup skladišnih prostora po kvadratu godišnje u Zagrebu iznosi prosječno 72 eura. U Beogradu je to 48, a u Budimpešti 42 eura, pokazuju podaci King Sturgea za 26 europskih gradova. Jasno je zato gdje bi svoju distribuciju smjestila neka strana kompanija. Zagreb je skuplji od Amsterdama, Atene, Praga, Sofije, Frankfurta, Dublina, Bruxellesa, Varšave i mnogih drugih. Od njega su skuplji glavni gradovi skandinavskih zemalja i, očekivano, London, Beč i Ženeva.
